物業有多種分類，按物業的使用功能分，可分為居住物業、商業物業、工業物業和其他用途物業等。不同類型的物業又各具有不同的特點。因此，物業管理企業在接管物業項目時，應針對不同物業的特點，制定不同的物業管理實施方案。在此僅列舉居住物業中的住宅小區，商業物業中的寫字樓、商場，工業物業中的工業廠房，其他用途物業中的醫院為代表加以簡要介紹。

一、住宅小區的物業管理

（一）住宅小區物業的特點和管理特點

住宅小區是指市政配套比較完善，共用設備、設施比較齊全，經過統一規劃、集中成片開發建成的新型城鎮居住場所。通常由多層樓宇（9層以下）、高層樓宇（10層以上）、超高層樓宇（30層以上）及以單體或組合形式出現的別墅組成，集居住、服務、經濟和社會功能于一體，在現代物業管理項目中所占比例大。

住宅小區物業和管理主要有以下幾個特點：（1）統一規劃，綜合開發；（2）規模大，功能全；（3）房屋結構整體化，配套設施系統化；（4）產權結構多元化，物業種類多樣化；（5）分期開發，物業新舊程度不同；（6）業主的文化水平和經濟能力參差不齊，管理復雜化；（7）業主對物業管理的需求標準不一樣。

（二）住宅小區物業管理的內容

1.住宅小區物業管理的基本內容。住宅小區物業管理包括對住宅小區的管理、經營與服務三方面的工作，概括起來講，有如下基本內容：（1）物業共用部位的日常維護和管理；（2）物業共用設備、設施及其運行、使用的日常維護和管理；（3）環境衛生、綠化管理服務；（4）物業管理區域內交通秩序與車輛停放的管理服務；（5）物業管理區域內治安、消防等協助管理事項的服務；（6）物業裝飾裝修管理服務；（7）物業資料的管理；（8）開展住宅小區的社區文化活動；（9）開展多種形式的便民服務。

下面對上述住宅小區物業管理的基本內容中的社區文化和便民服務進行簡單介紹。

2.住宅小區物業管理的社區文化。社區文化是社區成員共同創造的精神財富及其物質形態，包括文化理念、價值觀念、社區精神、道德規范、行為準則、公眾制度、文化環境等等，價值觀是社區文化的核心。具體來說，社區文化包括環境文化、行為文化、制度文化和精神文化四個方面的內容。

（1）環境文化。主要包括社區容貌、休閑娛樂環境、文化設施、生活環境等，通過社區環境可以感知社區成員理想、價值觀及精神面貌等外在形象，如怡人的綠化園林、舒適的休閑布局、寫意的小品園藝等，可以營造理想的文化氛圍，目前許多物業管理企業導入的物業管理環境識別系統（CIS）的用意便在于此。

（2）行為文化。指社區成員在交往、娛樂、生活、學習、工作等過程中產生的文化，這些活動能反映出社區風尚、人際關系等文化特征。

（3）制度文化。是指與社區精神、社區理想等相應的制度、規章及組織機構等，這些制度對保障社區文化持久、健康開展具有一定的約束力和控制力。

（4）精神文化。這是社區文化的核心，包括社區精神、道德觀、價值觀、行為準則等。如有的社區開展升旗儀式、評選文明戶等，這些活動屬于精神文化建設范疇。社區精神文化具有明顯的社區特點，往往要經年累月才能逐步形成。

3.住宅小區物業管理的便民服務。物業管理服務一般分為常規服務、專項服務和特約服務。住宅小區物業管理的便民服務是在常規服務基礎上向所有業主、非業主使用人提供的專項服務和特約服務。便民服務是物業管理企業有償提供的、供業主使用人自愿選擇的服務。

便民服務的內容很多，根據物業管理的實踐，當前物業管理便民服務的內容可以歸納為衣、食、住、行、娛樂、購物等各個方面。具體來講，主要是：（1）衣著方面，包括服裝洗滌服務、裁剪、制衣、補衣等。（2）飲食方面，包括開辦餐飲店、酒吧、茶館、咖啡店的便民服務，代送餐服務等。（3）居住方面，包括房屋裝修，房屋設備修繕、看管，房屋清潔、房屋綠化養護，物業租賃，代繳水電氣費用，代搬家服務等。（4）行旅方面，包括接送幼童上學及人托服務，車輛租賃，代訂車船機等票，各類車輛的寄放、清洗、保養與維修等等。（5）娛樂方面，包括成立棋牌俱樂部，舉辦各類展覽，各類健身娛樂活動，舉辦各類比賽等，承辦各類家庭晚會聚會等等。（6）購物方面，包括日用百貨供應、果菜供應等等。（7）文教體衛方面，包括在文化方面開辦圖書館、各種展覽和文化知識講座等，在教育方面開辦托兒所、幼兒園和各類培訓班等，在體育方面可經營健身室、游泳場、網球場等，在衛生方面開設社區健康中心、經營藥店及提供日常護理服務等等。（8）其他方面，包括美容美發服務、代聘保姆服務、代介紹家庭教師、代辦房產證和申報戶口、代辦保險、提供中介咨詢等等。

常見的便民服務有家庭維修服務、代客購物服務、家庭鐘點服務、會所（文化活動中心）的娛樂服務等。隨著社會經濟的發展和科學技術的進步，人們的生活水平在不斷提高，呈現出豐富性、多樣性，信息時代、網絡服務給人們的生活帶來了變革，網上金融、教育、游戲、聊天、購物、視頻點播、網絡咨詢、家政服務等層出不窮，人們的生活變得更加靈活方便，以前物業管理能提供的便民服務都可“一網打盡”，物業管理服務也隨之增加了智能化網絡社區服務的功能。在新經濟時代、科技時代、信息時代，物業管理提供的服務需要緊隨時代步伐，進行不斷創新，要始終以“業主滿意”為核心，來分析、挖掘業主、非業主使用人的各種潛在需求，包括精神的、心理的需求，及時策劃我們能提供的服務，讓物業管理服務跟得上時代步伐，充分發揮物業管理服務的作用。

（三）住宅小區物業管理的zhong dian

1.物業類型多，管理上各有側重。住宅小區內存在不同類型的物業，如多層住宅、高層住宅、商場、學校等。由于其物業本身特性的不同，對物業管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小區物業管理總體方案時，物業管理企業應針對不同類型的物業，在管理方式上有所側重，以適應不同類型物業對物業管理的需求。如高層住宅要特別加強設備管理和消防安全管理，加強巡視和檢查，及時發現、排除管理隱患。

2.解決物業管理經費不足的矛盾。物業管理的收費實施的是“保本微利”政策，政府對物業管理的收費定價還沒有完全放開，采取了政府定價、政府指導價與市場協議價相結合的方式，特別是經濟適用型住宅的物業管理收費還遠遠低于市場價格。物業管理收費低于成本，致使有較多的物業管理企業處于虧本運作，如何克服住宅小區物業管理經費不足成為住宅物業管理的難題之一。從現有成功的經驗來看：一是要推進物業管理市場化進程，逐步實現優質優價；二是物業管理企業實施規?；\作，在企業內部合理配置人員，提高科技含量，降低成本；三是利用住宅小區現有的物業管理資源，開展經營創收，彌補小區經費不足。

3.產權多元化，要求制定《業主公約》。住宅小區人口眾多，人員復雜，矛盾和糾紛時常發生。因此，在提倡業主自治自律的基礎上，必須對住宅小區業主、非業主使用人的居住行為加以限制和約定，制定一個大家共同遵守的行為準則即《業主公約》，來明確住宅小區業主、非業主使用人的職責、權利和義務，規范住宅小區業主、非業主使用人的行為，促進住宅小區物業管理的順利開展。

4.設立業主檔案，嚴格管理。管理處應建立健全業主、非業主使用人的檔案資料及管理系統。在嚴格保密的前提下，充分掌握業主、非業主使用人的流動情況，以便加強管理。

5.協調物業管理各主體及相關部門的關系。物業管理活動所涉及的主體和相關部門較多，有直接參與的，也有間接參與的，如建設單位、業主、業主委員會，城市供水供電等專營服務公司，物業、市政、環衛、公安、消防、工商等行政管理部門等，物業管理工作離不開這些主體和相關部門的支持與協助。因此，物業管理企業要積極協調處理好與這些主體和相關部門的關系，配合他們的工作，借助政府有關部門的力量，加強對住宅小區治安等方面的綜合管理，促進住宅小區物業管理和精神文明建設等各項工作的全面開展。

6.開展豐富多彩的社區文化。針對不同住宅小區的具體情況，物業管理企業要出面牽頭，組織各種社區文化活動，如節假日活動、體育健身活動、業余學習活動等。開展豐富多彩的社區文化活動，一方面加強了業主之間的交流和溝通，豐富了業主、非業主使用人的文化生活，提升物業管理的品位，另一方面，加強物業管理企業與業主溝通，創造融洽的社區環境，便于物業管理工作的順利開展。

7.開展多種形式的便民服務。

（四）住宅小區的智能化管理

隨著現代科學技術在物業開發中的運用，物業及設施的科技含量不斷提高，物業管理朝著智能化方向迅速發展?，F在住宅小區普遍采用的智能化設施設備有：閉路電視監控系統、小區周界防越系統、電子對講系統、車輛管理系統、電子巡更系統、家庭報警系統、物業自動抄表系統、自動消防報警系統、樓宇設備自動控制系統等。

智能化設施設備的使用，不僅提高了物業的建設檔次，而且為業主的生活帶來了方便和安全，也為物業管理提供了新的管理手段和方法，便于提高物業管理質量和服務水平。

二、寫字樓的物業管理

（一）寫字樓物業的特點和管理特點

寫字樓是業主、非業主使用人進行日常辦公或開展經營活動的場所。

寫字樓物業和管理主要有以下幾個特點：（1）物業的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業管理的車輛指揮管理工作量大。（2）物業檔次高，整體形象好，業主、非業主使用人對物業管理的要求也較高。（3）物業的機電設備設施多，技術含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統外，還有中央空調、樓宇設備自動化控制系統、樓宇辦公自動化系統、樓宇智能化管理系統等。（4）物業使用人相對不固定，有的更換頻繁，物業的租賃管理是物業管理難點。（5）業主、非業主使用人經營范圍廣泛，社交活動頻繁，社會關系復雜，業主、非業主使用人內部管理隱患多，給物業管理增添了難度。（6）業主、非業主使用人來自社會各階層，素質參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業管理的公眾管理制度執行難，物業管理服務費等費用拖欠嚴重。（7）公共場所人流量大，進出人員難以控制，安全管理責任大。（8）因為是辦公場所，單個物業空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內業主、非業主使用人的設施、財產多，人員集中，是防火控制的zhong dian區域，消防安全是物業管理的zhong dian之一。

（二）寫字樓的物業管理

1.寫字樓對物業管理服務質量要求高，服務項目要求多，對服務人員的綜合素質要求也高。所以物業管理企業在選派管理人員時，必須注重員工的綜合素質，無論是個人形象，還是內在氣質，都要達到一定標準。此外，物業管理企業要加強管理，努力提高物業管理服務質量，以滿足寫字樓業主、非業主使用人對物業管理標準的要求。

2.寫字樓物業不同于住宅小區，雖然安全問題很重要，但對服務的要求更加突出，具有外松內緊的特點。所以物業管理企業必須改變一般的物業管理觀念，不能一味求嚴、求穩，一定要在員工服務意識和服務禮節禮貌的培養方面下一番功夫，使員工的服務水平上升到一個更高層次，從而滿足寫字樓業主、非業主使用人對物業管理服務的更高要求。

3.針對寫字樓物業及管理的特點制定物業管理的措施，抓住寫字樓物業管理的zhong dian，提供特色服務。在制定寫字樓管理服務方案時，應充分認識到服務質量對寫字樓租金水平和市場價值的影響力。承租人非常重視物業管理的品質和所提供服務的有效性，尤其是物業維護的水平。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環境，對承租人和潛在承租人都會產生極大的影響力。

三、商場的物業管理

（一）商場物業的特點和管理特點

商場包括大型超級市場、百貨市場、專業市場等。

商場物業和管理主要有以下幾個特點：（1）進出人員無法控制，人員成分復雜，安全、消防管理工作量大；（2）使用人如采用攤位經營、獨立柜臺經營，則較分散和獨立，統一管理難，欠費、逃費現象時有發生；（3）購物糾紛和矛盾多，物業管理人員又無權處理，公共秩序維護難度大。

（二）商場的物業管理

1.商場管理的復雜性，決定了物業管理企業要積極配合協助屬地的國家行政機關，如工商局、公安局、稅務局和技術監督局等。因為物業管理企業不是國家執法機關，沒有執法權.在處理問題時.稍不注意就會越權甚至違法。因此，物業管理企業在處理問題時，要特別注意處理的分寸，以免大的糾紛和訴訟的發生。

2.物業管理企業在安全保衛上主要負責公共場所的秩序維護，預防和制止可能發生的意外事故。只要經營者不違反管理規定，就不要干涉經營者的正常經營活動，但也注意不要成為經營者違法經營的保護傘，更不能變相淪為經營者的私人保護力量。

3.物業管理企業對物業內部的防火、防盜工作要時刻警惕，思想上不能有絲毫的松懈和麻痹。因為是公共場所，隨時都可能發生意外事故。保安員平時應把專業技能、快速反應能力、應急方案的演練等作為日常訓練的zhong dian，以增強突發事件的處理能力。物業管理企業好能把業主組織起來，成立義務消防隊和義務安全隊，以保證商場正常經營活動的進行。

四、工業廠房的物業管理

（一）工業廠房物業的特點和管理特點

工業廠房是指大型工業企業的生產車間、貨倉、員工餐廳等廠區范圍內的物業。

工業廠房物業和管理主要有以下幾個特點：（1）管理內容相對簡單，服務對象單一；（2）物業管理者與企業管理者兩者之間的權責劃分不清，時有沖突；（3）安全管理難度較大，尤其是消防安全的難度大。

（二）工業廠房的物業管理

1.對于工業廠房的物業項目，物業管理企業只承擔廠區內清潔、綠化、安全保衛工作，維修保養只限于涉及物業本身公共的設施、設備，生產設備的維修和保養不在物業管理的范圍內。

2.工業廠房一般實行封閉式管理，安全保衛工作的zhong dian是廠區內的消防安全、廠區進出車輛及人員的控制以及企業內部員工偷盜的防范等。

3.企業管理者往往把物業管理企業當做一個下屬的部門來看待，對物業管理企業的工作易造成干涉，所以物業管理企業必須引導對方樹立正確的物業管理思想，正確處理好物業管理與企業管理之間的關系。

4.廠區內生產設備的水電供應是物業管理的zhong dian之一，供水、供電設備的運行、維修保養工作較其他物業更為突出和重要。因物業管理原因致使非正常的停水、停電將給物業管理企業帶來較大損失。

五、醫院及其他物業的物業管理

（一）醫院物業的特點和管理特點

醫院物業和管理主要有以下幾個特點：（1）公共秩序的維護要求高；（2）環境衛生標準高；（3）服務性強、工作量大；（4）服務對象比較特殊。

（二）醫院的物業管理

1.醫院物業是一個非常特殊的物業，物業管理企業在接管時必須針對醫院的特點，對派駐的管理人員進行全面的培訓。

2.由于醫院的病人及其親屬的性情都比較煩躁、焦慮，情緒波動性大而且非常敏感，所以物業管理企業要選擇合適的員工到第一線工作。

3.物業管理企業派駐的工作人員需要有一定的醫學知識，以適應醫院物業管理的特殊需要。

4.對物業管理人員定期進行身體檢查，切實保護物業管理從業人員的健康安全。

現代的物業管理還包括對機場、碼頭、學校、旅游區、開發區等物業實施專業化管理。從物業管理服務的基本操作而言，它們是一致的。只是由于不同類型的物業存在一定的差別，有著不同的特點，因此，在物業管理服務中要根據情況，區別對待。

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來源：今日頭條

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